¿Comprar un departamento "como inversión" en LatAm? Estás a punto de cometer un error muy caro

"Compra un depa, es la inversión más segura" — el consejo favorito de nuestros papás. El problema: los números que lo hacían cierto en su época ya no existen.

Sebastian Guerra LeónInversor · Founder de Flama Creators · 8 min de lectura

Antes de que me canceles: no digo que comprar un departamento sea siempre malo. Comprar para vivir es una decisión de vida, y esa la respeto. Este artículo es sobre otra cosa: comprar un departamento "como inversión", con crédito hipotecario, porque "los inmuebles nunca bajan". Ahí es donde la matemática de 2026 te tiene una emboscada.

El consejo de tus papás era correcto… en su época

Cuando nuestros papás compraron, el juego era otro. Los datos del BCR lo muestran sin drama: el precio de una vivienda menor a 70 m² en Lima se multiplicó por 3.8 desde 2008. ¿Y los sueldos? El sueldo mínimo pasó de S/550 (2008) a S/1,130 hoy — apenas se duplicó. Traducción brutal: comprar la misma vivienda hoy cuesta casi el doble de años de sueldo que hace una generación.

Tus papás compraron barato, con sueldos que alcanzaban más, y luego vieron la multiplicación ×3.8. Esa subida ya ocurrió — ellos la cobraron. Comprar hoy esperando que se repita es como llegar a la fiesta cuando están apagando la música y pagar la entrada más cara de la noche.

Los números de 2026, sin anestesia

Un departamento promedio de 60 m² en Lima cuesta alrededor de S/423,000 (Urbania/BCR). La tasa hipotecaria promedio del sistema está en ~7.8% TEA en soles (SBS, 2026) — y la TCEA real, con seguros y comisiones, ronda el 8% o más. Hagamos la compra "de inversión" típica:

"Pero lo alquilo y la renta paga la cuota". En Lima el alquiler bruto de un depa así ronda el 5% anual del valor — unos S/1,760 al mes — y eso ANTES de vacancia, mantenimiento, impuestos y el inquilino que se atrasa. La renta no cubre la cuota de S/2,830: cada mes pones plata de tu bolsillo para sostener tu "inversión".

¿Y si esa misma plata se va al mercado?

Comparemos con el aburrido índice de siempre: el S&P 500 ha promediado ~10% anual nominal en plazos largos (el Nasdaq incluso más, con más sustos en el camino). Misma plata, mismos 20 años:

• La inicial (S/84,600) invertida 20 años al 10% → ~S/569,000.
• La cuota (S/2,830/mes) invertida cada mes 20 años al 10% → ~S/2,150,000.
• Total: ~S/2.7 millones, líquidos, diversificados y sin un solo inquilino moroso.

¿Y el depa? Para empatarle, tendría que multiplicarse por 6 en 20 años — cuando ya vimos que la gran multiplicación peruana fue ×3.8 y ya pasó, con los precios de hoy creciendo por debajo de la inflación desde 2021. Aun sumándole 20 años de alquileres netos, la brecha es enorme. Y falta lo que nadie cuenta: liquidez. Un ETF lo vendes en segundos si la vida te cambia; un depa tarda meses y con suerte.

El ladrillo se siente seguro porque lo puedes tocar. Pero "que se pueda tocar" no es una tasa de retorno — es una emoción. Y las emociones caras son las peores.

¿Cuándo SÍ puede tener sentido?

• Para vivir, si la cuota no te ahorca y valoras la estabilidad — esa es una decisión de vida, no de retorno.
• Sin crédito caro: con subsidios reales (los programas estatales tipo MiVivienda han ofrecido tasas promocionales de ~4%) los números cambian — hazlos de nuevo.
• Compra en pozo con descuento real y experiencia en el mercado — eso es un negocio inmobiliario activo, no "inversión pasiva".
• Si ya tienes un portafolio diversificado y el inmueble es una parte, no el todo.

El error no es el ladrillo: es meterle 20 años de tu flujo a un solo activo, apalancado al 8%, esperando el pasado de tus papás. Corre tus propios números en la calculadora de interés compuesto antes de firmar nada — son 2 minutos que pueden valer cientos de miles.

Sigue leyendo: Si ahorras $2,000 al mes, puedes retirarte en 10 años · Mi primera inversión: 6 cosas que me hubiera gustado saber

Comparte: WhatsApp · X · LinkedIn · Copiar link