Alquilar vs comprar: la calculadora honesta
"Alquilar es botar la plata" es la frase más cara de LatAm. Aquí la comparación justa: el patrimonio que tendrías comprando vs alquilando e invirtiendo la diferencia. Complemento del artículo "¿Comprar un departamento como inversión?". En cualquier moneda. Para comparar con otras opciones (no solo vivienda), usa ¿Dónde pongo mi dinero?.
En resumen
«Alquilar es botar la plata» es media verdad. La comparación honesta no es cuota contra alquiler, sino el patrimonio que tendrías comprando frente a alquilar e invertir la diferencia — contando intereses, mantenimiento, impuestos y el costo de tener el enganche inmovilizado. Según tu ciudad y tus números, gana uno u otro: aquí lo ves con los tuyos.
La vivienda
El alquiler y tu inversión
Ejemplos ya resueltos: comprar vs alquilar en un caso típico
Una vivienda de $120,000 con 20% de cuota inicial, hipoteca al 8% a 20 años, 3% de apreciación anual y 1% de mantenimiento, frente a alquilar por $600 (subiendo 3% al año) e invertir la diferencia al 8%:
| Escenario | Patrimonio comprando | Patrimonio alquilando | Gana |
|---|---|---|---|
| A 5 años | $55,088 | $55,389 | Empate técnico |
| A 10 años | $95,087 | $95,387 | Empate técnico |
| A 20 años | $216,733 | $214,748 | Comprar |
| A 10 años, si la vivienda sube 6% | $148,719 | $98,343 | Comprar |
| A 10 años, si el alquiler fuera $400 | $95,087 | $135,922 | Alquilar |
Cómo se calcula: se simula mes a mes el patrimonio de las dos rutas — en una, la parte de la casa que ya es tuya; en la otra, lo que acumulas invirtiendo la diferencia. El resultado más útil no es quién gana, sino lo pegados que van: en el caso base la diferencia a 5 y 10 años es de unos $300, menos del 0.5%. Lo que de verdad inclina la balanza son solo dos variables: cuánto se aprecia la vivienda y cuán caro es el alquiler frente al precio de compra. No incluye costos de cierre ni impuestos de transferencia, que juegan en contra de comprar.
La letra chica de comprar
¿Cómo se hace la comparación justa?
No comparo "alquiler vs cuota" — eso es tramposo. Comparo el patrimonio total de cada camino con el mismo dinero: el comprador pone la cuota inicial y paga hipoteca + mantenimiento, y termina con el inmueble (valor menos deuda). El que alquila invierte esa misma cuota inicial y, cada mes, invierte lo que se ahorra frente a comprar; termina con una cartera. Gana quien tenga más patrimonio al final de los años que elegiste.
¿Entonces nunca conviene comprar?
Claro que sí — la calculadora lo muestra: comprar gana cuando la apreciación es alta, el alquiler equivalente es caro, la tasa hipotecaria es baja o te quedas muchos años. Además, comprar da cosas que no entran en una hoja de cálculo: estabilidad, no depender de un casero, libertad de remodelar. La herramienta no te dice qué hacer; te da los números para que decidas con criterio y no con la frase de la abuela.
¿Qué no incluye este cálculo?
Para no complicarlo, no incluye costos de compra/cierre (notaría, impuestos de transferencia), ni el detalle fino de impuestos sobre ganancias de inversión, ni escenarios de vacancia del alquiler. Tampoco modela crisis: asume rendimientos y apreciación constantes. Úsalo como brújula para entender las fuerzas en juego, no como veredicto exacto. Para tu caso concreto, conversemos.
¿Estás por tomar esta decisión? Escríbeme sin compromiso — o mira todas las herramientas.